Tại buổi hội thảo Bất động sản năm 2014 được tổ chức chiều ngày 11/07, Đại diện sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh - bà Nguyễn Thị Cẩm Vân đã biểu đạt một số điểm đáng lưu ý trong Luật Đất sửa cách tân năm 2013, hiệu lực từ ngày 01/07 vừa qua.
Vấn đề chấp hành các đề án đầu tư thì hiện nay theo Luật Đất đai vẫn tồn tại dưới hai hình thức bao gồm thu hồi đất và nhà mặt phố đầu tư (NĐT) sẽ nhận bán quyền thường dùng đất của người đang sử dụng mua bán chung cư hà nội giá rẻ ban biet thu duong ven ho tay.
Đối với hình thức thu hồi đất, Luật Đất đai sửa đổi sẽ phạm vi lại các trường hợp thu hồi. Theo đó, Nhà nước chỉ thu hồi đối với những dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích công cộng và lợi ích quốc gia (ở đây phải là những đề án được Hội đồng Nhân dân thành thị thông qua hoạch định làm việc hằng năm).
Các NĐT kinh doanh dự án sau ngày 01/07cần coi xét những dự án không sử dụng trong 12 tháng liền hoặc thường dùng chậm tiến độ 24 tháng sẽ bị Nhà nước thu hồi không bồi thường. Trường hợp Nhà nước cho phép gia hạn thì sẽ được gia hạn 24 tháng nhưng NĐT phải nộp một điều khoản tiền tương đương với mức tiền thường dùng đất, nếu thuê đất thì nộp khoản tiền thuê đất tương đối với thời khắc phát triển chậm độ.
Về việc thu hồi đất đối với những dự án bất động sản hạ tầng kỹ thuật hoặc chỉnh trang đô thị thì Nhà nước sẽ chủ động thu hồi cả những phần đất bên cạnh các tác phẩm kết cấu hạ tầng, nhằm mục tiêu tạo vốn cho phát triển.
Về vấn đề giao đất để chấp hành cho dự án đầu tư, hiện tại hình thức sử dụng đất có các dạng như giao đất, nộp tiền thường dùng đất, thuê đất nộp tiền thuê đất một lần hoặc nộp hằng năm. Luật sửa đổi lần này quy địnhchỉ có trường hợp giao đất để đầu tư các dự án nhà phố ở, nghĩa là thường dùng đất vào mục tiêu ở, thì mới được giao đất có thu tiền sử dụng đất; còn các mục tiêu khác như sinh sản kinh doanh, thương mại dịch vụ thì sẽ chỉ cho thuê đất, không còn được lựa chọn thêm giao đất như trước đây. Bên cạnh đó, đối với trường hợp thuế đất và trả tiền thuê một lần thì NĐT sẽ được giao dịch quyền thường dùng đất như trường hợp giao đất có thu tiền.
Các công ty ngoại quốc cũng được giao đất có thu tiền thường dùng đất như các doanh nghiệp trong nước. Trước đây thì NĐT ngoại quốc phải thuê đất 70 năm thì lần này họ được thường dùng theo hình thức giao đất.
Về điều kiện giao đất theo Luật Đất đai sửa đổi sẽ chặt chịa hơn. Để được giao đất thi hành dự án bất động sản thì cần có các điều kiện: có khả năng về tài chính, không vi phi pháp luật đất cát đối với dự án đã được Nhà nước giao trước đó. Tuy nhiên Luật sửa đổi có bổ sung thêm hoàn cảnh là NĐT phải ký quỹ theo dự định của Pháp luật Đầu tư. Cho tới thời điểm này thì nội dung về ký quỹ cụ thể như thế nào vẫn chưa được chỉ dẫn cụ thể. Riêng tấp tễnh điều kiện về khả năng số tiền thì để chấp hành dự án, CĐT phải có vốn thuộc có được của mình và không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án bất động sản 20 ha trở lên. Ngoài ra còncó thêm hoàn cảnh phải có thể huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức cá nhân chủ nghĩa khác.
Về chuyển nhượng quyền thường dùng đất trong thực hiện dự án đầu tư, hoàn cảnh nhận chuyển nhượng dự án bất động sản nông nghiệp để chấp hành các dự án sinh sản kinh doanh được xem là trường khá hợp phổ biến, NĐT chỉ được nhận mua bán khi đề án đã được cơ quan có thẩm quyền đón nhận chủ trương đầu tư, theo dự định bây giờ thìa là thẩm quyền của UBND thành phố.
Đối với trường hợp bán đất lúa (đất nông nghiệp)dưới 10 ha thì phải có nghị quyết của HĐND thông suốt qua. Trường hợp trên 10 ha phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.
Hiện tại sở Tài Nguyên môi trường thành thị cũng đang tập kết lại các đề án có nhu cầu chuyển đổi mục địch sử dụng đất và có chủ trương chấp thuận đầu tư để trình Thủ Tướng Chính phủ hoặc phê duyệt Hội đồng Nhân dân bằng nghị quyết thì mới được giao đất chấp hành dự án. Khi chuyển mục tiêu sử dụng đất trồng lúa sang phi nông nghiệp thì người đất giao đất cho thuê đất phải nộp một điều khoản tiền, do đó các NĐT cần coi xét điểm này để tính vào giá thành đầu tư của mình. Hiện nay phương thức nộp như thế nào thì chưa có chỉ dẫn cụ thể của Bộ Tài chính.
Đối với những dự án bất động sản mua bán nhà phố ở thì trong ấn định lần này có đưa nội dung về một số khu vực NĐT được phép phân lô giao dịch nền. Cụ thểdự án phân lô bán nền sẽ được phép tại các địa điểm tại không vị trí trong các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu kiến trúc, khu vực trung tâm, các tuyến đường lớn... Ngoài ra đề án kinh doanh nhà phố ở cũngđược phép mua bán quyền thường dùng đất gắn liền với việc chuyển của nhượng hết thảy hay một phần đề án đã có giấy thị thực quyền sử dụng đất.
Đối với đề án đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng cũng đươc phép bán toàn bộ đề án với điều kiện dự án đó NĐT phải thi công kết cấu hạ tầng theo đúng công đoạn ghi trong dự án.
Về giá đất, ngày nay bảng giá được lập và công cha hằng năm thì theo Luật mới sẽ là 5 năm/lần. Hiện nay có 2 mức giá gồm bảng giá do Nhà nước ban hành và giá đất cụ thể. Theo đó,bảng giá đất do các tỉnh thành ban hành chỉ dùng để thu tiền thường dùng đất khi Nhà nước thừa nhận quyền thường dùng đất ở của hộ nhà cá nhân đối với phần tổng diện tích trong han mức; hoặc bán mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp cũng tính trong kì hạn mức; hoặc để tính thuế thường dùng đất, phí, lệ phí, tính tiền xử phạt hành chính, tính tiền bồ thường cho Nhà nước khi gây tổn thất trong quản lý sử dụng đất đai; để tính giá thành quyền thường dùng đất để trả cho người tình nguyện trả lại đất cho Nhà nước...
Đối với giá đất cụ thể thì bây giờ cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xác định. Khi đó giá đất cụ thể sẽ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân dịp chủ nghĩa đối với phần qui mô vượt kì hạn mức; hoặc khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá.
Tóm lại đối với các NĐT tham dự vào các dự án nhà mặt phố ở thì vẫn phải xác định giá đất cụ thể để nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra giá đất cụ thể này còn được tiến hành để tính tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa hoặc tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi.
Hiện nay Chính phủ cũng đã ban hành một số Nghị định về giá đất, thu tiền thường dùng đất, tiền thuê đất.. ban biet thu duong ven ho tay. Ngoài ra Bộ Tài nguyên Môi trường cũng ban hành dao động 10 thông suốt tư chỉ dẫn cụ thể về các thủ thô lỗ giao đất, cho thuê đất.
Trần Hạnh
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét